Grundsteuer 2026: Berechnung & Hebesatz

Aktualisiert: 2026-09-25 · Lesezeit: ca. 5 Minuten

Die Grundsteuer zahlen Eigentümer von Grundstücken und Immobilien – jedes Jahr, an die Gemeinde. Seit der Grundsteuerreform (wirksam ab 01.01.2025) wird sie nach völlig neuen Regeln berechnet. Was sich geändert hat und wie Sie Ihre Steuer schätzen, erfahren Sie hier.

Die Formel: So wird die Grundsteuer berechnet

Im Bundesmodell – das in elf Bundesländern gilt – lautet die Formel:

Grundsteuer = Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz

Die drei Bausteine im Einzelnen:

1. Grundsteuerwert: Den Wert Ihres Grundstücks hat das Finanzamt aus Ihrer Grundsteuererklärung festgesetzt. Sie finden ihn im Grundsteuerwertbescheid.
2. Steuermesszahl: Bundesweit einheitlich – 0,031 % für Wohngrundstücke, 0,034 % für alle anderen Grundstücke (§ 15 GrStG).
3. Hebesatz: Den legt jede Gemeinde selbst fest. Typisch sind 300–600 %, in Großstädten auch deutlich mehr.

Ein Beispiel: Grundsteuerwert 300.000 €, Wohngrundstück, Hebesatz 500 %:

• Steuermessbetrag = 300.000 € × 0,031 % = 93 €
• Jahressteuer = 93 € × 500 % = 465 € (ca. 38,75 € pro Monat)

Schätzen Sie Ihre Steuer mit unserem Grundsteuer-Rechner.

Was hat die Reform geändert?

Früher basierte die Grundsteuer auf den Einheitswerten – teils aus den 1960er-Jahren (West) bzw. 1930er-Jahren (Ost). Das Bundesverfassungsgericht erklärte das 2018 für verfassungswidrig. Seit 2025 gelten neue Grundsteuerwerte, die sich stärker am aktuellen Wert orientieren. Deshalb mussten alle Eigentümer eine Grundsteuererklärung abgeben.

Achtung: Fünf Länder rechnen anders – vier mit eigenen Messzahlen

Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen und Niedersachsen nutzen eigene Grundsteuermodelle – meist flächenbasiert statt wertbasiert. In Bayern zählt z. B. im Wesentlichen die Grundstücks- und Wohnfläche, nicht der Wert. Unser Rechner bildet das Bundesmodell ab und warnt Sie, wenn Ihr Land ein eigenes Modell nutzt.

Vier weitere Länder nutzen das Bundesmodell, haben aber per Landesgesetz eigene Steuermesszahlen festgelegt – der Rechner verwendet sie automatisch:

Wo finde ich Grundsteuerwert und Hebesatz?

• Grundsteuerwert: im Grundsteuerwertbescheid Ihres Finanzamts (ggf. im ELSTER-Postfach)
• Hebesatz: auf der Website Ihrer Gemeinde, im Haushaltsplan oder auf Ihrem letzten Grundsteuerbescheid
• Tipp: Viele Gemeinden veröffentlichen eine Hebesatz-Übersicht als PDF – suchen Sie nach „[Ihr Ort] Hebesatz Grundsteuer”

Grundsteuer A, B und C – was ist das?

• Grundsteuer A: land- und forstwirtschaftliche Betriebe
• Grundsteuer B: alle anderen Grundstücke (Wohnen, Gewerbe) – das ist der Normalfall
• Grundsteuer C: dürfen Gemeinden seit 2025 auf unbebaute, baureife Grundstücke erheben, um Spekulation zu erschweren

Häufige Fragen

Warum zahle ich mehr (oder weniger) als mein Nachbar? Jede Gemeinde setzt ihren Hebesatz selbst fest – und die Grundsteuerwerte unterscheiden sich je Grundstück. Zwei identische Häuser in verschiedenen Gemeinden können deutlich unterschiedlich belastet sein.

Kann ich gegen den Grundsteuerbescheid vorgehen? Ja, mit Einspruch innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe. Prüfen lassen sich u. a. Grundsteuerwert, Messzahl und Hebesatz. Das ist keine Rechtsberatung – im Zweifel hilft ein Steuerberater.

Wer zahlt die Grundsteuer bei vermieteten Wohnungen? Der Eigentümer schuldet die Steuer, darf sie aber als umlagefähige Betriebskosten auf die Mieter umlegen (sofern im Mietvertrag vereinbart).

Fazit

• Formel: Grundsteuerwert × 0,031 %/0,034 % × Hebesatz
• Hebesatz Ihrer Gemeinde ist der größte Hebel – vergleichen lohnt sich
• Fünf Länder mit eigenem Modell: dort gilt das Bundesmodell nicht
• Bescheide prüfen, Einspruchsfrist (1 Monat) beachten

Alle Angaben ohne Gewähr, keine Steuerberatung. Rechtsstand: 2026.