Grunderwerbsteuer 2026: Sätze, Ablauf & wer zahlt

Aktualisiert: 2026-09-25 · Lesezeit: ca. 5 Minuten

Wer in Deutschland eine Immobilie kauft, zahlt einmalig Grunderwerbsteuer – zusätzlich zum Kaufpreis. Sie ist einer der größten Posten unter den Kaufnebenkosten und wird oft unterschätzt. Dabei macht es einen Unterschied von tausenden Euro, in welchem Bundesland Sie kaufen.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer 2026?

Die Steuer beträgt je nach Bundesland 3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises. Den Satz legt jedes Land selbst fest (§ 11 GrEStG):

• 3,5 % – Bayern (günstigstes Land)
• 5,0 % – Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen
• 5,5 % – Bremen, Hamburg, Sachsen
• 6,0 % – Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern
• 6,5 % – Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein

Ein Beispiel: Bei 400.000 € Kaufpreis zahlen Sie in Bayern 14.000 €, in Nordrhein-Westfalen dagegen 26.000 € – 12.000 € Unterschied für dasselbe Haus, nur wegen der Landesgrenze.

Berechnen Sie Ihre Steuer mit unserem Grunderwerbsteuer-Rechner.

Wer zahlt die Grunderwerbsteuer – Käufer oder Verkäufer?

Gesetzlich haften Käufer und Verkäufer als Gesamtschuldner. In der Praxis steht im Kaufvertrag fast immer, dass der Käufer die Steuer trägt. Planen Sie sie deshalb fest in Ihr Budget ein: Zusammen mit Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5–2 %) sowie ggf. Maklerprovision sollten Käufer mit 10–15 % Kaufnebenkosten rechnen.

Ablauf: Vom Kaufvertrag bis zur Zahlung

1. Notarielle Beurkundung: Der Notar meldet den Kaufvertrag dem Finanzamt.
2. Steuerbescheid: Das Finanzamt setzt die Steuer fest und schickt Ihnen den Bescheid.
3. Zahlung: In der Regel haben Sie vier Wochen Zeit zu zahlen.
4. Unbedenklichkeitsbescheinigung: Erst nach Zahlungseingang stellt das Finanzamt diese Bescheinigung aus.
5. Grundbucheintrag: Ohne Unbedenklichkeitsbescheinigung werden Sie nicht als Eigentümer eingetragen.

Merken Sie sich also: Die Steuer ist keine Formalie, die man aufschieben kann – sie blockiert im Ernstfall die Eigentumsumschreibung.

Wann fällt keine Grunderwerbsteuer an?

Es gibt wichtige Befreiungen (§ 3 GrEStG), unter anderem:

• Erwerb zwischen Ehegatten bzw. eingetragenen Lebenspartnern
• Erwerb von Eltern an Kinder (gerade Linie)
• Erwerb von Todes wegen oder durch Schenkung (hier greift ggf. die Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer)
• Bagatellfälle: Gegenleistung unter 2.500 €

Dieser Rechner bildet Befreiungen nicht ab – er zeigt die Steuer für den Standardfall (Kauf von Dritten).

Häufige Fragen

Zählt die Grunderwerbsteuer zu den Kaufnebenkosten? Ja. Sie ist neben Notar, Grundbuch und Makler der größte Einzelposten.

Kann ich die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen? Bei selbstgenutztem Wohneigentum nein. Bei vermieteten Immobilien gehört sie zu den Anschaffungskosten und wird über die Abschreibung (AfA) anteilig berücksichtigt.

Was passiert, wenn ich nicht zahle? Das Finanzamt vollstreckt die Steuer wie jede andere Steuerschuld – und ohne Unbedenklichkeitsbescheinigung erfolgt kein Grundbucheintrag.

Fazit

• 3,5–6,5 % des Kaufpreises je nach Bundesland – prüfen Sie den Satz vor der Kaufentscheidung
• Zahlt praktisch immer der Käufer, fällig ca. 4 Wochen nach Bescheid
• 10–15 % Kaufnebenkosten insgesamt einplanen
• Befreiungen (Familie, Erbschaft) können die Steuer auf null senken – im Zweifel Steuerberater fragen

Alle Angaben ohne Gewähr, keine Steuerberatung. Rechtsstand: 2026.